claves antes de comprar un terreno
Por ello, su elección es un paso determinante. Cualquier arquitecto estará encantado de asesorarte y ayudarte en la búsqueda de la mejor parcela posible para hacer tu casa, pero si prefieres hacerlo por ti mismo, aquí te dejamos algunos consejos a tener en cuenta antes de comprar un terreno.
ANTES DE COMPRAR UN TERRENO PIENSA EN TI
Fija una ubicación para establecer tu radio de búsqueda y no volverte loco. Presta atención a los accesos a la parcela y si está bien comunicada. Comprueba que se adapte a tu tipo de vida, tanto en los equipamientos que tiene cerca, como colegios, comercios, centro de salud, etc. o si llega el transporte público hasta allí.
Decide el presupuesto. De la cantidad total de la que dispones para hacerte la casa (si aún no sabes cuánto cuesta hacerse una casa, visita este post), una parte va para la parcela. Hazte un presupuesto máximo que te ayudará a filtrar la búsqueda. No es recomendable destinar para la compra de la parcela más de un 30% de la cantidad total de la que dispones. Ojo, al precio de comprar un terreno hay que añadir:
– el impuesto de transmisión de propiedades, de entre un 6 y un 11%,
– el del notario, que varia pero ronda entre el 0,5% y el 2%,
– y las tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad, de entre 200 y 500 €.
LA PARCELA
Visita el terreno. Parece una obviedad, pero en la parcela vas a tener una impresión directa y podrás observar con detalle los aspectos que te harán tomar la decisión final, no te obceques con las maravillosas vistas y comprueba también:
La orientación y el soleamiento. Es muy importante que tu casa esté bien orientada, esto la hará más eficiente haciéndote ahorrar en los gastos habituales y ganar en calidad de vida. Tienes que averiguar si la casa se puede orientar al sur y si no hay ningún obstáculo que impida llegar la luz del sol (como otras casas, una ladera, los árboles, etc.).
La pendiente. Este parámetro influirá directamente en el diseño de tu vivienda. Si quieres una casa de una planta, descarta las parcelas con mucha pendiente. Una de las partidas más caras del presupuesto es el movimiento de tierras y los muros de contención de cimentación, y en una parcela con pendiente tendrás más, pero como contrapunto, comprar un terreno con pendiente suele ser algo más barato.
El agua. Saber si existe agua superficial o subterránea en la parcela es importante, y también lo es saber por dónde pasa.
El entorno. Investiga si existen lineas de alta tensión cercanas, centros de transformación, fábricas, depósitos de basura, conductos de petróleo, gas o servidumbres de algún tipo, porque te afectarán directamente.
El subsuelo. Manda hacer un estudio geotécnico. La composición y resistencia del subsuelo afecta al precio de la cimentación, que puede llegar a suponer entre un 5 y un 20% del coste total de la construcción. Además, este dato te puede servir para la negociación del precio de la parcela.
EL PAPELEO
Acércate al Ayuntamiento e infórmate sobre las normas urbanísticas que afectan a tu terreno, si se puede construir, y los servicios generales de que dispone a pie de calle (red de agua, de saneamiento, de electricidad, de gas, etc. no disponer de ellos encarecerá tu obra). Pregunta por la edificabilidad (los metros cuadrados que puedes construir en total) y la ocupación (superficie del terreno en planta que podrás construir), ya que estos datos pueden limitar la dimensión de tu vivienda. También hay otros aspectos que influirán directamente en el diseño de tu casa como la altura máxima, los materiales permitidos, el tipo de cubierta, o los límites con los vecinos y con la calle (retranqueos y alineaciones). No te agobies con la información, que cuando llegue el proceso de diseño, tu arquitecto se encargará de comprobarlo todo, simplemente has de saber si en esa parcela se puede hacer lo que quieres hacer.
Consulta la situación registral en el Registro de la propiedad para saber si al comprar un terreno estás tratando con el propietario real del mismo y también que no existan sobre la parcela embargos, garantías hipotecarias ni limitaciones de ningún tipo.
Revisa toda la documentación. Corrobora que los datos de la parcela se corresponden con los que aparecen en las escrituras y con los datos catastrales y del registro.
Firma un contrato de arras. Una vez te has decidido a comprar un terreno, asesórate con un abogado y firma un contrato de arras, es decir, una reserva en firme de la parcela por el pago de una señal que te dará el margen de tiempo necesario para reunir el dinero total para comprar un terreno. La señal, la pactarás con el propietario de mutuo acuerdo, pero suele rondar el 10-20% del precio total de la parcela y normalmente existe un tiempo límite para comprar un terreno, que suele oscilar entre 2 y 6 meses.
¡Enhorabuena, ya tienes tu parcela! y casi sin darte cuenta has iniciado la aventura de construir tu propia casa…